carlos COLOMBO

contador público
licenciado en administración

 

 

 

4781-8900    /    4788-4489
colombo@colomboasesores.com.ar
ciudad autónoma de buenos aires
república argentina
        

 

 



a u d i t o r i a s    d e    c o n s o r c i o s

índice de temas tratados:


> Ud. puede pagar menos expensas ! ! !

> Sabe Ud. si el administrador de su edificio . . .

> su auditoríapuede ver el informe final de la auditoría realizada a su consorcio
(la clave está compuesta por 2 letras en mayúscula y 6 números)

> antecedentes profesionalespuede conocer mis antecedentes profesionales con el detalle de las auditorias
realizadas en los últimos años

(la clave para ingresar se modifica periódicamente) 

Para ingresar debe introducir la clave enviada y marcar en Aceptar



Si la clave que ingresó no es correcta, solicite una nueva a
colombo@colomboasesores.com.ar

> comentarios previos

> ¿para qué sirve una auditoria?

> la importancia del control de las rendiciones de cuentas

> las ventajas para los propietarios

> metodología de trabajo

> ¿ cuándo realizar la auditoría ?

> honorarios - presupuesto

> beneficios adicionales

> para contratar mis servicios ó solicitar una reunión informativa previa

> para los administradores de consorcios  >> beneficie a sus consorcios ! ! ! !

> seguros para consorcios --> detalle de los seguros más comunes para los consorcios

 

 

comentarios previos

Cuando se confía nuestro dinero en una persona que tendrá como función la de administrar el edificio en el cual vivimos resulta imprescindible que, cada cierto tiempo, rinda cuenta de los fondos recibidos.

Es algo elemental y nadie puede discutir que la rendición de cuentas es una de las obligaciones más importantes que un administrador debe cumplir.

Tampoco quedan dudas que el control profesional de las mismas debe hacerse a través de un Contador Público.

Para hacerlo correcta y eficientemente le brindo mi colaboración a través de  la experiencia acumulada en este tipo de trabajos y la capacitación continua lo que me permite brindarle el servicio que Ud. requiere.   Todo esto redunda, no solo en la calidad del control a realizar, sino también en la seguridad de la confección de las mismas y en la tranquilidad de no encontrarse con sorpresas en el futuro.

Soy un profesional universitario que trabajo en forma individual con una importante preparación teórica y práctica y, por sobretodo, con experiencia en este tipo de auditorías, y lo hago con total independencia, objetividad y libertad, sin ninguna clase de vinculación con el Administrador. Le ofrezco mi experiencia, conocimiento, dedicación y apoyo constante para controlar las rendiciones de cuenta de su administrador.

En 15 años he controlado más de 170 edificios y conozco perfectamente como detectar los errores u omisiones que pueden existir en las rendiciones de cuentas de gastos y en el movimiento de fondos presentados por su administrador.

Recorra esta página, compruebe mi profesionalismo y confíe su tranquilidad y su seguridad en mi experiencia en estos temas.

Cordialmente.-

Carlos E. Colombo


¿para qué sirve una auditoría?

Una auditoría de las rendiciones de cuenta de su Administrador sirve para tener una mayor seguridad sobre la forma en que fueron  confeccionadas al verificar si existen errores, omisiones o fallas en la misma que en el futuro puedan afectar a todo el consorcio.

Tener la seguridad de que todos los ingresos (por pagos de expensas, por intereses por mora, por reintegros y otros) fueron imputados al Consorcio en fecha y forma y que la totalidad de los egresos corresponden a su edificio y que fueron correctamente realizados, que cuentan con los comprobantes legales correspondientes y que fueron abonados en la fecha correcta es uno de los objetivos de este tipo de controles.

Esta auditoría no reemplaza la importantísima misión de los miembros del Consejo de Administración del edificio sino que la complementa y le brinda mayor seguridad sobre la actuación de su Administrador.

Estas ventajas alcanzan también al Administrador. Con una auditoría su Administrador podrá confirmar su buen desempeño en la gestión del Consorcio y acrecentar la confianza de los propietarios hacia su persona ó, en el caso de detectar errores, podrá subsanarlos y organizar su administración para evitar su repetición en el futuro.


la importancia del control de las rendiciones de cuentas

El Administrador de su edificio debe realizar una gran cantidad de trabajos para el normal funcionamiento del edificio: contratar proveedores para los servicios de mantenimiento mensual, cobrar las expensas, reclamar a los deudores morosos, comprar diversos artículos, contratar personal, liquidar los sueldos y cargas sociales, pagar impuestos y varias actividades más.

Esta amplia variedad de trabajos y responsabilidades se ve reflejada mensualmente en las liquidaciones de expensas donde se detallan los egresos de fondos y se determina los importes a recaudar para continuar con el flujo normal de trabajos en el edificio.

Por la cantidad, variedad y complejidad de tareas y documentación que deben presentarse es importante que el control de esa rendición sea realizada por un profesional con conocimientos y experiencia en este tipo de funciones para tener la seguridad de que todos los ingresos (por pagos de expensas, por intereses por mora, por reintegros y otros) fueron imputados al Consorcio en fecha y forma y que la totalidad de los egresos fueron correctamente realizados, que cuentan con los comprobantes legales correspondientes y que fueron abonados en la fecha correcta.

Aprobar la Rendición de Cuentas Anual con el dictamen e informe de un Contador Público le permitirá una mayor seguridad sobre la forma en que fue confeccionada al verificar si existen errores, omisiones o fallas en la misma que en el futuro puedan afectar a todo el consorcio. Además, es importante saber que existe jurisprudencia que determina la limitación de investigar las cuentas más allá de la última Asamblea donde se aprobaron las mismas.


 


las ventajas para los propietarios

A través de una auditoria integral, se tiene la seguridad de la forma en que fueron confeccionadas las rendiciones de cuenta para evitar problemas futuros. Además se puede confirmar el efectivo ingreso en tiempo y forma de los aportes y contribuciones en los organismos que corresponden, de los pagos de las tasas y contribuciones de servicios públicos y de los abonos imprescindibles para el consorcio.

Estas ventajas alcanzan también al Administrador. Con una auditoría su Administrador podrá confirmar su buen desempeño en la gestión del Consorcio y acrecentar la confianza de los propietarios hacia su persona ó, en el caso de detectar errores, podrá subsanarlos y organizar su administración para evitar su repetición en el futuro.

 

 


metodología de trabajo

La forma de trabajo se divide en una primera reunión con los integrantes del Consejo de Administración para brindar una clara explicación de la labor a realizar. Una vez aprobados estos servicios profesionales solicito a su Administrador una serie de documentación (reglamento de copropiedad, rendiciones mensuales, rendición anual, últimas decisiones de las Asambleas que consten en el Libro de Actas, y otros). Con estos elementos realizo un primer análisis que luego se complementa con la visita a las oficinas de la administración donde realizo un control de comprobantes de gastos, recibos de pagos de expensas, boletas de depósitos y toda otra documentación vinculada con su edificio.

Finalizada esta etapa solicito a los proveedores información sobre sus facturas, formas de pago, tipos de trabajos realizados y fechas de cobranza de las mismas.

Para concluir presento al Consejo de Administración el trabajo completo, con un dictamen sobre los controles realizados, un Informe sobre las diferencias encontradas, un Anexo con ajustes a realizar, un Detalle con consejos útiles para el funcionamiento del edificio y, por último un Informe Adicional con datos de interés para el consorcio (ver el final de esta nota). Todo este trabajo lo realizo personalmente.

 


¿ cuándo realizar la auditoría ?

Se puede realizar en cualquier momento del año. Mi experiencia me indica que es aconsejable llevar a cabo el control antes de la realización de la Asamblea Anual Ordinaria en la cual se aprueba la Rendición de Cuentas. Es conveniente, también, cuando no se presentan estas rendiciones anuales, cuando no se convoca a Asamblea y cuando cesa la relación con el Administrador o se tienen dudas sobre su accionar, para evitar que, en el caso de errores u omisiones, éstos se hagan muy cuantiosos y perjudiciales para el Consorcio.


honorarios - presupuesto

Los honorarios se calculan en función a la cantidad de unidades del consorcio, tipo de ocupación, monto de los gastos mensuales, unidades en juicio, disponibilidad, orden y organización de la información y período a controlar.

Si necesita un presupuesto envíeme un e-mail a colombo@colomboasesores.com.ar con los siguientes datos:

1 - consorcio calle: (es importante este dato para enviar el presupuesto identificando el consorcio sobre el cual realizaré la auditoría, en caso de ser elegido)
2 - cantidad de unidades funcionales + espacios guardacoches o cocheras + locales comerciales:
3 - monto promedio mensual de expensas totales: (el total de gastos que aparece en la liquidación mensual de expensas. No el valor de las expensas de una UF determinada)
4 - cantidad de encargados / ayudantes / suplentes / seguridad:
5 - período a controlar:  
6 - domicilio del administrador: (solo necesito que me indique la calle, altura y localidad)
7 - fotocopia de la última liquidaciones de expensas: (las puede enviar por fax o e-mail)

Una vez que me envíe esta información le remitiré un presupuesto con nuestros honorarios y un link hacia nuestra página donde aparece el detalle de las auditorías realizadas en los últimos años.
 

También puedo cotizar un trabajo más específico si es que sus necesidades son más puntuales.

Los honorarios se pagan una vez que presento el Informe sobre la Rendición de Cuentas Anual (o por el período requerido) donde se detalla mi opinión profesional sobre la rendición presentada.


beneficios adicionales

Realizo test de mercado para comprobar la razonabilidad de los precios pagados a los servicios prestados (abonos, honorarios, seguros, etc.). Reviso los contratos con proveedores para evaluar potenciales reclamos en caso de discontinuar las prestaciones, comparo los consumos mensuales (o bimestrales) en cantidades físicas de gas y luz y solicito a los asesores legales la confirmación de litigios o juicios contra el Consorcio.

Con respecto a los seguros de Riesgos del Trabajo del personal verifico el cumplimiento del Relevamiento General de Riesgos Laborales y la concreción de las mejoras solicitadas señalando cuales son las más importantes y urgentes que no se hubieren cumplido para evitar sanciones.

También evalúo la situación financiera y patrimonial de las aseguradoras en las cuales tienen contratados los seguros y si las sumas aseguradas o coberturas son adecuadas.


para contratar mis servicios ó solicitar una reunión informativa previa

Para contratar mis servicios profesionales ó para combinar una reunión previa para brindarles una explicación más completa sobre mi trabajo y sobre las ventajas y beneficios que el consorcio obtiene con una Auditoria de las Rendiciones de Cuenta de su Administrador

comuníquese a los teléfonos
4781-8900 / 4788-4489 / (15) 4479 - 2045
o
colombo@colomboasesores.com.ar

Recuerde que un control a tiempo puede evitar graves y costosos problemas en el futuro.

 

 

 

 
 

"Los hechos no dejan de existir porque los ignoremos" - Aldous Huxley (*)

Estimado consorcista, gracias por haber ingresado a esta página.

En los próximos párrafos le demostraré como se puede controlar y, eventualmente, reducir lo que paga por expensas mensualmente en su edificio.

Justamente la pregunta que todo propietario de un departamento se hace en estos días es ¿cómo pagar lo justo por expensas?

Antes de explicarle cómo hacerlo me presento: Mi nombre es Carlos E. Colombo. Soy Contador Público (UBA) y Licenciado en Administración (UBA). Desde hace más de 15 años me especialicé en controlar las liquidaciones de expensas que realizan los administradores de consorcios. Audité más de 170 edificios en estos años. Me he capacitado a través de cursos, jornadas y seminarios sobre la especialidad, y con la lectura de notas, jurisprudencia, doctrina y publicaciones. He alcanzado un nivel de conocimiento y experiencia que pocos profesionales tienen actualmente en esta materia.

Respondiendo a la pregunta anterior, la mejor forma para pagar lo justo por expensas es a través de un control exhaustivo de las rendiciones de cuenta del administrador y de su metodología de trabajo. Es decir, a través de una auditoría. La pregunta ahora es ¿en qué consiste esta 'auditoría'?

Auditar significa controlar, analizar y estudiar la información que su administrador emite mensualmente en las liquidaciones de expensas y verificar los controles existentes para los pagos y las cobranzas y su organización administrativa interna.

Me detengo acá para hacer una reflexión: ¿qué significa 'pagar lo justo'?. Es abonar lo que corresponde de acuerdo a las características y peculiaridades de su edificio. No pagar menos porque ese 'menos' hoy se transforma en 'mucho' mañana. Tampoco en pagar más, porque eso significa, lisa y llanamente, que nos están 'metiendo la mano en el bolsillo'.

¿En qué consiste el trabajo de su administrador?.

Todo Administrador de Consorcios debe cumplir una gran cantidad de tareas para lograr el normal funcionamiento del edificio, entre otras, contratar proveedores para los servicios de mantenimiento mensual, cobrar las expensas, reclamar a los deudores morosos, comprar diversos artículos, contratar personal, liquidar sueldos y cargas sociales, llevar los libros obligatorios de Administración, Actas, Sueldos y Jornales, Ordenes, Registro de Firmas, de Datos, de Ascensores, etc. ¿Cómo se puede tener la tranquilidad que todas estas funciones son llevadas a cabo correctamente?

Justamente, por la cantidad, variedad y complejidad de estas tareas y de la documentación respaldatoria de las mismas, los adecuados controles internos para cobranzas y pagos, el cumplimiento de la legislación vigente (impositiva, laboral y comercial)  es importante que exista un control de la Rendición de Cuentas Anual, que obligatoriamente su Administrador debe presentar previo a la Asamblea Ordinaria. ¿Quién debería efectuar este control?.

Los integrantes del Consejo de Administración cumplen una misión importantísima al controlar la efectiva realización de los trabajos de reparaciones en el edificio (que los materiales sean los indicados en el presupuesto, que los trabajos se cumplan en los tiempos y en la forma determinada, etc.). También ejercen su función al verificar el cumplimiento de los horarios de los encargados, la limpieza del edificio, la recolección de los residuos, etc. 

Sin embargo por las características señaladas una auditoría de las rendiciones de cuenta debe ser realizada por un profesional con conocimientos y experiencia. De esta forma tendrán la seguridad de que todos los ingresos (por pagos de expensas, por intereses por mora, por reintegros y otros) fueron imputados al Consorcio en fecha y forma y que la totalidad de los egresos fueron correctamente realizados, que cuentan con los comprobantes legales correspondientes y que fueron abonados en la fecha correcta.

Repito, esta auditoría no reemplaza la importantísima misión de los miembros del Consejo de Administración del edificio sino que la complementa y le brinda mayor seguridad sobre la actuación de su Administrador.

Por eso aprobar la Rendición de Cuentas Anual con el informe de un Contador Público le dará una mayor seguridad sobre la forma en que fue confeccionada al verificar si existen errores, omisiones o fallas en la misma que en el futuro puedan afectar seriamente a todo el consorcio por juicios, reclamos, cortes de suministro de gas o agua y otros inconvenientes solucionables más fácilmente si se toman a tiempo.

Como mencioné más arriba, soy un profesional universitario (contador público)  con una importante preparación teórica y práctica y, por sobretodo, con experiencia en este tipo de auditorías, que trabajo con total independencia, objetividad y libertad, sin ninguna clase de vinculación con el Administrador y en forma personal (no envío empleados a recabar la información sino que TODO el trabajo lo realizo personalmente).

Ud. se preguntará ¿cuál es el momento ideal para realizar una auditoría?

De acuerdo a mi experiencia, el mejor momento es antes de la realización de la Asamblea Anual Ordinaria en la cual se aprueba la Rendición de Cuentas. Es aún más importante cuando no se presentan estas rendiciones anuales, cuando no se convoca a Asamblea y cuando cesa la relación con el Administrador o se tienen dudas sobre su accionar, para evitar que, en el caso de errores u omisiones, éstos se hagan muy cuantiosos y perjudiciales para su edificio.

¿Qué costo tiene este servicio para el edificio?.

Los honorarios para un control de las rendiciones de cuenta dependen de varios factores: período a controlar, tipo de control a efectuar, cantidad de personal en relación de dependencia, número de unidades funcionales, monto anual de gastos, existencia de cocheras o locales, y otros.

Es importante una reunión previa para poder presupuestar mi trabajo profesional basado en las características del edificio y sus necesidades reales de control.

Los honorarios se pagan una vez que presento el Informe que consta de 5 puntos básicos:

1) Comentarios / Aclaraciones previas / Información pertinente a la auditoria (en este punto detallo las características de las liquidaciones mensuales, forma de exposición de la información, sugerencias sobre metodología que brindan mayor claridad en el detalle de los gastos mensuales, y cualquier otra información que permita una mejor interpretación de la información que debe brindar el administrador).

2) Diferencias y ajustes en las liquidaciones mensuales: (luego del análisis de las liquidaciones mensuales de gastos e ingresos verifico los elementos respaldatorios de las mismas y detallo las diferencias encontradas y ajustes que deberían realizarse. Acompaño los resultados con los respectivos cuadros resumen en el Anexo).

3) Informe especial sobre la rendición de cuentas (es la presentación formal de mi trabajo profesional en el cual expreso la razonabilidad o no de la información brindada sobre el movimiento de fondos y sobre el detalle de gastos e ingresos por el periodo controlado).

4) Informe adicional sobre gastos del consorcio (en este se informa sobre el resultado del test de mercado donde se puede comprobar la razonabilidad de los precios pagados a los servicios prestados (abonos, honorarios, seguros, etc.). Además reviso los contratos con proveedores para evaluar potenciales reclamos en caso de discontinuar las prestaciones, comparo los consumos mensuales (o bimestrales) en cantidades físicas de gas y luz y solicito a los asesores legales la confirmación de litigios o juicios contra el Consorcio. También evalúo la situación financiera y patrimonial de las aseguradoras en las cuales tienen contratados los seguros y si las sumas aseguradas o coberturas son adecuadas y, por último verifico la existencia y cumplimiento del Relevamiento General de Riesgos Laborales exigido por las Aseguradoras de Riesgos del Trabajo.

5) Anexos (detalle resumido de las liquidaciones mensuales, de las previsiones, cobranzas y determinación aproximada de diferencias entre ingresos y egresos del período)

¿Cómo contratar mis servicios o solicitar mayor información?

Para contratar mis servicios profesionales ó para combinar una reunión previa para brindarles una explicación más completa sobre nuestro trabajo comuníquese a los teléfonos 4781-8900 ó 4788-4489 en el horario de 10 a 18 hs. o al teléfono celular (15) 4479-2045 entre las 9 y las 19 hs.. Puede enviarme un mail a colombo@colomboasesores.com.ar

También lo invito a ingresar a mi página en internet donde encontrará mayor información sobre el particular:
 www.colomboasesores.com.ar/auditoriasdeconsorcios.htm

Si tiene dudas no deje pasar el tiempo. Hable con otros vecinos. Reúnanse. No dejen que su administrador actúe sin consultarlos. Hable con los miembros del Consejo de Administración. Y, si Ud. es miembro, pida explicaciones a su administrador por las contrataciones que efectúa y los gastos que realiza.

Si las aclaraciones no lo satisfacen, llámeme. Recuerde que un pequeño problema tomado a tiempo es fácilmente solucionable. Pero, si ese mismo problema se deja crecer, las graves consecuencias las deberán pagar todos los propietarios.

Y, como dice la frase de Aldous Huxley al principio de esta nota: "Los hechos no dejan de existir porque los ignoremos".

 Recuerde que un control a tiempo puede evitar graves y costosos problemas en el futuro.

Cordialmente.-

 

Dr. Carlos E. Colombo

(*) Aldous Huxley (1894-1963) es un ensayista y novelista inglés. Entre sus obras más importantes figuran: "Las puertas de la percepción", "Contrapunto" ," La Isla" ," La filosofía perenne" ," El tiempo debe detenerse" y otras.

 

Sabe Ud. si el administrador de su edificio . . .
  • confeccionó correctamente y pagó en fecha las cargas sociales?
  • tiene vigente el seguro integral del consorcio y las sumas aseguradas son adecuadas?
  • abona en término las facturas de los proveedores evitando sobreprecios?
  • liquida correctamente el sueldo del encargado?
  • hace cumplir las normas de higiene y seguridad en el trabajo exigidas por las leyes?
  • tiene contratado el seguro de Vida Obligatorio y el seguro que cubre la indemnización establecida en la Ley de Contrato de Trabajo?
  • realiza anualmente la recarga de los matafuegos?
  • realiza el examen de salud preocupacional al personal que ingresa a trabajar y el examen periódico al encargado?
  • cobra realmente intereses punitorios a los propietarios que abonan las expensas fuera de término?
  • convocó en los últimos 12 meses a la Asamblea Ordinaria Anual?
  • solicita presupuestos para trabajos de cierta importancia?
  • inició gestiones extrajudiciales o judiciales a los deudores morosos?
  • tiene todos los libros obligatorios exigidos por leyes, resoluciones y por el Reglamento de Copropiedad?
  • comprobó la efectiva realización de los controles mensuales de la caldera y los ascensores?
  • realiza (y entrega a los propietarios) la Rendición de Cuentas Anual?
  • imputa en fecha los pagos que realizan los propietarios?
  • no repitió gastos o imputó más de una vez alguna factura?
  • solicita a los propietarios el conforme de los trabajos realizados en sus unidades?

Si su respuesta a todas estas preguntas es "si", lo felicito por el administrador que tienen en su edificio. Solo le pido que imprima y le entregue esta nota a algún amigo o vecino de otro consorcio que puede estar en dificultades.

Si tiene duda sobre alguna de estas preguntas o sabe que le respuesta es "no" a alguna de ellas, haga click aquí y le explicaré con detalle mi labor profesional y los beneficios que Ud. y sus vecinos obtienen con una auditoría de las rendiciones de cuenta de su administrador.

Si no tiene plena confianza en su administrador no deje pasar el tiempo. Los problemas solo tienden a agrandarse y cada vez le resultará más difícil y costoso solucionarlos.

Puede comunicarse a los siguientes teléfonos o mail

 4781-8900  /  4788-4489    /  (15) 4479-2045    /   colombo@colomboasesores.com.ar
 


su auditoría   --> puede ver el informe final de la auditoría realizada a su consorcio

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su auditoría
informe final de la auditoría realizada a su consorcio
la clave está compuesta por 2 letras en mayúscula y 6 números

 
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